******拟用林木所有权进行抵押贷款

评估报告书正文

 哈公正评报字[2010]第SLA*****号

******：

哈尔滨公正资产评估事务所接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对位于******的面积为357亩的林木资源资产进行了评估。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2009年12月31日所表现的市场价值作出了公允的反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方概况

（一）委托方简介

委托方：****** 

住  所：*******************

法定代表人：***

注册资本：伍拾万元 

公司类型：有限责任公司

经营范围：木材加工销售，货物进出口、技术进出口（国家法律、法规禁止的经营项目除外；国家法律法规限制的经营项目取得许可后可从事经营活动）

资产占有方： 1、***   232625***********                             

2、*******靠山村村委会  村长：***

（二）委估资产概况

1、地理概况

******位于黑龙江省北部边疆，小兴安岭中段北麓，黑龙江中游右岸，有14公里的国境线，与俄罗斯阿穆尔州米哈伊洛夫区隔江相望。地处东经127°24′-129°17′，北纬47°58′-49°36′，东与嘉荫县相邻，南与伊春市、绥棱县、北安市接壤，西与五大连池市，孙吴县相连。境内有大小河流123条，自南向北，纵横交错，丛林密草，土质肥沃，物产丰富。******与俄罗斯阿穆尔州"三市五区"遥相呼应，1989年国务院批准*克口岸开通国际旅游，92年又被交通部批准为江海联运国际航运口岸。自1989年口岸正式开通以来，口岸基础设施建设日趋完备，立壁式码头建成后，口岸吞吐能力由10万吨提高到30万吨，进出口额累计完成1.4亿美元，口岸总过货量实现34万吨。上缴海关税3800万元，上缴财政利润1000万元；国际旅游从无到有,一年一个新台阶,取得了较好的经济和社会效益。

2、资源概况

（1）土地资源：土地总面积2554万亩，其中耕地面积164万亩，尚有可垦荒地40万亩，农业人口人均占有耕地19亩。

（2）林业资源：******林业局经营总面积470140公顷，有林面积237588公顷。其中天然林面积229973公顷，蓄积910万立方米，人工林面积7615公顷，蓄积54万立方米，树种主要有柞、桦、杨等阔叶品种为主，针叶林仅占有林面积的18%，是黑龙江省重点林区之一。

（3）牧业资源：草原面积101万亩，其中可利用面积80万亩， 占草原面积的80%，均属山区、半山区草场，适合发展以肉牛、半细毛羊为主奶牛为辅的畜牧业。

（4）渔业资源：全县有大小河流120余条，水面38万亩， 现已开发利用5万亩，有鱼类15科57种，主要有鲤科、鲑科（大马哈）、鲟科、"三花五罗"等远近闻名的名贵鱼种。

（5）水能资源：库尔滨河现已建白石、库尔滨、宝山、乌宋岗（乌一）四座水电站，总装机5.53万千瓦，年发电量1.7亿千瓦时。沾河流域可建14座梯级水电站，总装机可达27万千瓦，发电量6亿千瓦时。乌二电站已完成省计委立项。境内电力自给有余，部分电力送往伊春市。目前，国家已同意*克电网并入国网。

（6）矿产资源：已发现的51种， 已探明的有17种。其中有品质优良的宝山玛 瑙矿，全国四大优质矿之一的宝山珍珠岩矿，储量在6000万吨以上的翠宏山铁矿，有储量丰富的红锈沟煤矿，品位高达66%的宝山奋斗铁矿，有品位高达16克/ 吨，储量达3391千克的富强金矿，还有石英岩、瓷石、沸石、膨土等20余种非金属矿，以及银、铜、钼、锌、锡等10余种金属矿。

3、资产状况

此次评估的林地共分4小班，其中2、3小班林地使用权为国家所有，1、4小班林地使用权为集体所有，具体情况如下：

（1）集体林地使用权

1小班林地所有权为集体所有，位于新兴村，总面积150亩，林木所用权权利人王伟。

其具体四至如下：

东：地；

南：乌伊岭公路10公里；

西：地；

北：检查站。

4小班林地所有权为集体所有，位于靠山村，总面积45亩，其中根据森林资产核查报告披露有4.5亩农地应被扣除，实际有林地面积为40.5亩。

林木所有权权利人为靠山村村委会。

其具体四至如下：

东：责任田；

南：农田道；

西：责任田；

北：天然林。

（2）国有林地使用权

2小班林地所有权为国家所有，位于新城村，面积为90亩，林木所有权权利人王伟。

其具体四至如下：

东：0499024/5464292；

南：0498679/5464237；

西：0498659/5464418；

北：0499007/5464486。

3小班林地使用权为国家所有，位于新城村，面积76.5亩，林木所有权权利人王伟。

其具体四至如下：

东：0501026/5465226；

南：0500912/5465151；

西：0500790/5465472；

北：0500837/5465550。

4、林木资源资产分布情况

二、评估目的

本次评估目的是为委托方拟用林木所有权进行抵押贷款，提供公允的价值参考依据。

三、评估范围及对象

纳入本次资产评估范围的评估对象如下：

（一）位于******新城村2块林地，面积分别为90亩和76.5亩，林权证为[*林证字（2009）第20090020号]；

（二）位于******新兴村林地，面积150亩，林权证为[*林证字（2009）20090018号]；

（三）位于******靠山村林地，面积45亩，林权证为[*林证字（2009）第20090008号]。

   注：本次评估范围不包含林地使用权。

四、评估基准日

本项目资产评估的基准日是2009年12月31日，评估中所采用的价格是评估基准日的标准。

该评估基准日是根据委托方的评估目的、要求和有关评估参数的取得而确定的。

五、价值类型及其定义

参照评估有关的法规，遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般公认评估原则，我们对评估范围内的资产进行了必要的核查与鉴定，查阅了有关文件及资料，实施了我们认为必要的其他程序，在此基础上，根据评估目的及资产状况，确定资产评估的价值类型为：市场价值。

市场价值的内涵是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受到任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

  六、评估原则

我们在对委托方指定的资产进行评估的过程中，依据国家有关的法律法规及规范化要求，严格遵循资产评估的以下原则：

（一）遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则；

（二）遵循了预期收益原则，根据对待估资产的未来获利能力预期来确定待估资产的价值；

（三）遵循供求原则，充分考虑和依据供求规律对商品价格形成的影响来确定待估资产价值。

（四）遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值；

（五）遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定估价资产价值；

（六）评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护国家及其他投资主体的合法权益。

七、评估依据

（一）行为依据

1、资产评估业务约定书；

2、委托方提供的有关材料。

（二）法律依据

1、1991年11月16日国务院发布的《国有资产评估管理办法》（91号令）；

2、1992年7月18日国家国有资产管理局发布的36号《国有资产评估管理办法实施细则》；

3、国资办发[1996]23号国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见（试行）》的通知》；

4、2004年2月25日财政部印发，财企[2004]20号《资产评估准则 —— 基本准则》；

5、财政部、国家林业局2006年12月25日财企[2006]529号关于印发《森林资源资产评估管理暂行规定》的通知；

6、1996年12月16日国家国有资产管理局、林业部关于发布《森林资源资产评估技术规范（试行）》的通知；

7、中国资产评估协会2007年11月28日中评协[2007]189号关于印发《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则的通知；

8、《中华人民共和国森林法》；

9、其他有关规定。

（三）产权、林木数量、质量核查及取价依据

1、林权证；

2、森林资源资产核查报告；

2、黑龙江省林业厅锯切用原木价格表；

3、《森林资源资产评估实务》；

4、评估人员收集的有关询价、参数资料记录；

5、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；

6、当地全林每木调查野账。

 八、评估方法

根据《森林资源资产评估技术规范（试行）》及本次评估的目的和评估对象的具体情况，本次林木资产评估对不同龄组林分采用不同的方法进行评估。对幼龄林采用重置成本法，对中龄林、近熟林采用收获现值法进行评估。

1、   幼龄林林木资产评估

幼龄林采用重置成本法，即按现实的工价及生产水平重新营造一块与被评估森林资源资产相类似的资产所需的成本费用，作为被评估森林资源资产的评估值。其计算公式为：

式中：

En——评估值；

K——调整系数；

Ci—第i年的以现行工价及生产水平为标准的生产成本（含地租），具体包括造林成本、抚育成本、管理费、地租等项；

P——投资收益率；

n——林分年龄。

本次评估对象中黑桦和柞树均为幼龄林，评估人员按照相关规定采用重置成本法进行估算，现仅以1小班的黑桦为例，说明评估方法如下：

●示例：  树种：黑桦      小班面积：150亩     起源：天然林

林龄：30年      主伐期：61年       所处龄级：幼龄

（1）营林成本：管护费用1元/亩（根据评估基准日当地的物价水平），黑桦为天然林没有其他营林成本和地租。

（2）投资收益率的确定；

投资收益率=无风险利率+风险利率=6%

无风险利率参考三年期国债利率，确定为3.5%；风险报酬率考虑当地主要林种的主伐期较长，森林资源经营中存在的造林失败、火灾、人为破坏、病虫害及其他自然灾害等众多不确定因素，故确定为2.5%。

（3）K是林分生长状况中各项因素调整系数K的函数；K取值为96.77％

Ｋ＝f(Ｋ₁，Ｋ₂)

     在幼龄林林分林木资产评估中，以平均树高和成活率两项指标确定Ｋ₁和Ｋ₂。

  Ｋ₁＝现实林分平均树高／参照林分平均树高

Ｋ₂＝所评估林分成活率／参照林分成活率

其中，参照林分平均树高和成活率通过相关技术表格查出。

评估人员根据林木的具体状况及以上各项数据，运用重置成本法的计算公式得出1小班黑桦的评估值是12,161.09元；柞树和黑桦均为幼龄林，同理通过以上方法得出柞树评估值为6,081.99元，黑桦评估值为23,106.94元，评估值合计29,188.93元。

2、中龄林、近熟林林木资产评估

中龄林、近熟林采用收获现值法，即预测林分生长到主伐时生产的木材的数量，并利用木材市场倒算法预测出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日到主伐期前预计要进行各项经营措施成本的折现值，将其剩余部分作为被评估林木的评估值。其计算公式为：

式中：

En——评估值；

K——林分质量调整系数；

Au——参照林分U年主伐时的纯收入（指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费和木材经营的合理利润后的部分）；

Da，Db——参照林分第a、b年的间伐纯收入（n＞a，b时，Da，Db＝0）；

P——投资收益率；

Ci——第i年营林生产成本（含地租）；

u——林木主伐年龄；

n——林分年龄

注：通过对当地资料的收集，了解到当地林木没有间伐期，即不存在间伐收入，故在本次评估计算中不予考虑。

评估对象中落叶松和樟子松均为中龄林和近熟林，评估人员按照相关规定采用收获现值法对以上林木的价值进行估算。现仅以1小班中的落叶松为例说明具体的评估方法如下：

●示例： 树种：落叶松  小班面积：150亩   起源：人工                 林龄：30年    主伐年龄：41年  所处龄级：中龄            平均胸径：14cm   单位面积蓄积：9.67m³/亩   出材率：80%

（1）商品材销售价格（主伐期）。根据《黑龙江省林业厅锯切用原木价格表（中准价格）》，确定以下材种在主伐期的销售价格：落叶松为700元/立方米。

（2）木材销售有关成本费用：①调查设计费：6元/立方米。②采伐成本：50元/立方米。③木材检疫费：3.55元/立方米（检疫费按销售收入的0.5%计提）④管理费用：35.5元/立方米（管理费用按销售收入的5%计提）⑤育林基金：60元/立方米（育林基金按销售收入的15%计提）。

（3）木材销售税费：应缴税费包括营业税、城市维护建设税、教育费及其附加，共计21.6元/立方米。

（4）销售利润：70元/立方米（按照销售收入的10％计提）。

（5）营林成本：管护成本3.5元/亩；（根据评估基准日当地的物价水平）

该林地没有其他营林成本和地租。

（6）投资收益率的确定；

投资收益率=无风险利率+风险利率=6%

无风险利率参考三年期国债利率，确定为3.5%；风险报酬率考虑当地主要林种的主伐期较长，森林资源经营中存在的造林失败、火灾、人为破坏、病虫害及其他自然灾害等众多不确定因素，故确定为2.5%。

（7）K是林分生长状况中各项因素调整系数K的函数；K取值为90％

Ｋ＝f(Ｋ₁，Ｋ₂)

     在幼龄林林分林木资产评估中，以平均树高和成活率两项指标确定Ｋ₁和Ｋ₂。

  Ｋ₁＝现实林分单位面积蓄积／参照林分单位面积蓄积

Ｋ₂＝所评估林分平均胸径／参照林分平均胸径
　　其中，参照林分单位面积蓄积、平均胸径通过相关技术表格查出。

评估人员根据林木的状况和以上数据运用收获现值法的计算公式得出1小班中的落叶松评估值1,349,795.19元；落叶松和樟子松均为中龄林和近熟林，同理通过以上计算方法得出落叶松评估值2,667,656.35元，樟子松评估值195,115.72元，评估值合计2,862,772.07元。

  九、评估过程

评估起止时间：2010年1月5日至2010年1月14日。

评估主要步骤：

（一）接受委托，明确评估目的、评估范围和对象、商定评估基准日并签订资产评估业务约定书。

（二）评估人员拟定评估方案，同委托方明确应提供的资料，指导资产持有者填报委托评估资产清单和资产清查评估明细表。

（三）核对委估资产清单与资产清查评估明细表是否一致；有无多记、漏记及需要调整的事项。

（四）在委托方配合下，我所委托林业专家现场清查资产，并进行小班调查，填写林业资产核查报告。

（五）评估人员选定评估方法和计算公式，复核有关技术材料，进行必要而可能的调查和资料搜集，评定估算。

（六）汇总评估结果，分析确定评估结论，撰写评估报告书和评估说明，内部三级复核，出具评估报告。

  十、评估假设和限定条件

  在评估过程中，我们遵循以下评估假设和限定条件：

（一）   一般性假设和限制条件

1、  交易假设。

交易假设是假定所有评估资产处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。

2、  公开市场假设。

公开市场假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假设。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方与卖方的竞争性市场，在这个市场下，买方与卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。

3、假设评估基准后，资产占有方所处的政治、经济等宏观环境不发生影响资产占有方经营的重大举动，特别是林业行业政策不发生重大变动。

4、除评估基准日政府已颁布和已颁布尚未实施的影响资产占有方经营的法律、法规外，假设收益期内与资产经营相关的法律、法规不发生重大变化。

5、假设评估基准日后汇率、利率、税赋、物价及通货膨胀等因素的变化不对资产收益期经营状况产生重大影响。

6、假设评估基准日后不发生影响资产占有方经营的不可抗性、偶然性事件。

 （二）特定假设与限制条件

1、对本次纳入评估范围内的林业资产，委托方可以进行有效的管理。

2、根据委托方提供的构成本次评定估算基础资料之一的林业资产清单，我所依据《森林资源资产评估技术规范（试行）》的要求，由我所委托林业调查规划设计院的专业人员依据《森林资源规划设计调查主要技术规定》进行了资源核查，并出具了林业核查报告。经核查，以上林业资产清单合格率符合规定，故确认清单整体合格，可以作为资产评估的依据。

3、经委托方承诺，以及我所履行了必要的评估核查程序后，确认作为构成本次评估结果重要依据之一的委估资产清单，于资源调查日后至评估基准日期间。未发生采伐、新造林等影响资源状况的行为，故本次评估也是以此前提为基础进行的。

4、除本报告有特别说明外，我们未考虑评估对象所涉及资产已存在的或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影响。

5、本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见因素对资产价值的影响。

6、本报告未考虑木材采伐指标对评估范围内资产价格的影响。

评估人员根据资产评估的规定和要求，认定以上前提条件在评估基准日时成立，当上述限定条件以及评估中遵循的评估假设等其他情况发生变化时，将会影响并改变评估结论，评估报告将会失效，评估人员不承担由此导致评估结论不合理的责任。

  十一、评估结论

在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方指定的林木资产在2009年12月31日所表现的市场价值共计为人民币2,891,961.00元。（详见林木资产评估结果汇总表）

                                          评估结果汇总表

  十二、特别事项说明

以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：

（一）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在评估基准日之外部经济环境前提下的价值评估结论，仅为本报告书所列明的目的而提出的公允估值意见，而不对其他用途负责。

（二）在评估过程中，委托方提供的林业资产清单、常用数表等与评估相关的所有资料是编制本报告的基础，我所评估人员对以上资料进行了必要的核查和验证，但委托方和资产占有方应对所提供资料的可靠性、真实性、准确性、完整性负责。若委托方和资产占用方有意隐藏或提供虚假的资料以使评估人员在委估资产产权调查和评定估算中产生误导，委托方和资产占用方应承担由此产生的一切法律后果。

（三）在履行评估程序过程中，评估人员依据评估有关规定对资产占有方提供的评估对象的权属文件、资料进行了关注，并进行了必要的查验，但注册资产评估师不对评估对象的法律权属提供保证。

（四）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的价值，未考虑该资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用和税项。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

   十三、评估报告使用限制说明

（一）   本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的和基准日下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价值的影响。

    当前述条件以及评估中遵循的原则等其他情况发生变化时，评估结果会失效，评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

（二）   本报告之评估结论，系评估专业人员依据国家法律法规的相关规定出具的意见，依据法律法规的有关规定发生法律效力。

（三）   本报告之评估结果，是对委估资产于评估基准日市场价值的客观公允反应，哈尔滨公正资产评估事务所对评估基准日后发生的重大变化不承担发表意见的责任。

（四）   根据国家有关部门的规定，评估结果有效期为一年，即从资产评估基准日2009年12月31日起计算，至2010年12月30日前有效。当评估目的在有效期内实现时，可以用评估结果作为转让的参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。

（五）   本报告评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供和使用。委托方因使用不当造成的后果与签章注册资产评估师及所在评估机构无关。

（六）   本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。

   十四、评估报告提出日期

本评估报告提出日期为2010年1月14日。